最近獲悉，某法院日前二審判決一件涉及439戶購房者的房屋買賣合同糾紛案，判令不按約交付房屋的某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱某公司）給付購房者違約金5435萬余元。
據(jù)某市中級人民法院一審判決認定：某市某局于2001年10月8日與某公司簽訂《售房協(xié)議》，幫助該局439戶職工購買本市某小區(qū)商品住宅樓7.3萬平方米。雙方約定交工時間為2002年8月30日，包括室內(nèi)外水、電、液化氣、管線、綠化、路面硬化全部竣工。如不按時交工，某公司每日按購房總造價萬分之三向某市某局交納違約金。后雙方又簽訂了一份《補充協(xié)議》。協(xié)議簽訂前后，某市某局陸續(xù)將439戶職工的3450萬元購房款支付給某公司。協(xié)議簽訂后，因拆遷戶未能按計劃搬出，某公司無法全面進場施工，故未按約定在2002年8月30日交付房屋。之后，雖然數(shù)次延期，但被告至今仍未履行交付房屋義務(wù)。
2006年，原、被告雙方又就改建高層住宅進行協(xié)商。某公司提交住宅樓平面圖紙一份。該圖載明的建設(shè)單位為“某院”，但同時還有手寫標注“某市某局職工住宅樓平面圖”。2006年8月29日，某市某局一副局長在平面圖簽署“同意此戶型設(shè)計”的意見后報局長審定，局長簽署了“同意”的意見。但因價格等主要內(nèi)容未協(xié)商一致，雙方一直未就改建高層住宅事宜簽訂書面協(xié)議。
由于房屋未按時交付，經(jīng)雙方同意，有6位職工在2003年8月至2008年11月間先后退回購房款，共計61萬元。
某中院審理認為，原、被告于2001年10月8日簽訂的《售房協(xié)議》及10月10日簽訂的《補充協(xié)議》，系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)依約履行。在合同履行過程中，被告未依約向原告交付房屋，已構(gòu)成違約，應(yīng)當按雙方協(xié)議約定的標準承擔違約責任。另外，被告建設(shè)工程沒有合法開工手續(xù)，合同目的已無法實現(xiàn)，原告據(jù)此請求解除雙方《售房協(xié)議》及《補充協(xié)議》，應(yīng)予支持。該院遂作出判決：解除原、被告簽訂的房屋買賣合同；被告返還原告購房款3389萬元；被告按售房協(xié)議約定給付原告違約金（違約金每日按購房總造價7884萬元的萬分之三計算，自2002年8月31日起至款付清之日止）。
某公司提出上訴，請求二審法院依法改判或發(fā)回重審。某高院確認了一審查明的事實，認為被告已構(gòu)成根本違約，鑒于某市某局已請求解除合同，故本案應(yīng)當解除雙方房屋買賣合同關(guān)系，某公司應(yīng)當承擔違約責任。遂判決解除原、被告雙方所簽房屋買賣合同；被告支付原告3389萬元購房款及相應(yīng)利息；被告支付原告違約金５４35萬余元。
本案爭議焦點：
拆遷不成能否構(gòu)成不可抗力事由
被告不服一審判決，提出上訴。理由是：認為原告某市某局不是本案適格的訴訟主體；導(dǎo)致最初售房協(xié)議未能順利履行的原因為拆遷不能這一不可抗力事由，雙方已協(xié)商變更了合同主要內(nèi)容，形成高層住宅訂購合同關(guān)系且正在履行中；一審判決上訴人支付高額的違約金，沒有法律依據(jù)。
某高院審理認為，從售房合同的簽訂到合同的履行，其主體均是某市某局與某公司，某市某局的439戶職工既不是合同簽訂的主體，也不是合同履行的主體。某公司稱某市某局不是本案適格原告的理由，缺乏依據(jù)，不能成立；拆遷問題是某公司進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須解決的問題，但對于房產(chǎn)的買受方某市某局則不存在直接的法律關(guān)系，拆遷與否不構(gòu)成影響交房的不可抗力的因素。故某公司以不能按時交房是因為發(fā)生了無法拆遷來抗辯不構(gòu)成違約，缺乏依據(jù)，不能成立；雙方雖有建設(shè)高層建筑的意向，但尚未正式達成變更原協(xié)議而同意購買高層建筑的具體協(xié)議條款。某公司以雙方已經(jīng)就購買高層建筑達成新協(xié)議，拒絕以《售房協(xié)議》和《補充協(xié)議》確定雙方責任的上訴請求，不能支持；至今的房價已經(jīng)是原來房價的3至4倍，雙方合同違約金的約定并不構(gòu)成違約金約定明顯過高的情形。依據(jù)以上事實，該高院作出以上判決！
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